Conseguir un inquilino es la parte fácil. Si usted tiene un apartamento en la Ciudad de Panamá, Panamá y vive en otro lugar, la parte difícil son los once meses que siguen a la firma del contrato. Todo eso pasa lejos, en otra zona horaria, casi siempre en español. Acá está lo que eso implica de verdad, y qué preguntar antes de entregarle sus llaves a alguien.
Qué sale mal cuando no hay nadie
Los dueños que viven en el exterior rara vez pierden dinero en el alquiler mismo. Lo pierden en los huecos:
- Una filtración que el inquilino reporta un sábado y que nadie revisa hasta el lunes. Para entonces ya es un piso y el techo del vecino.
- Un aire acondicionado al que nunca se le hizo mantenimiento porque nadie lo estaba programando.
- Una administración del edificio que necesita una firma, un pago o un documento del dueño, y no logra ubicarlo.
- Un inquilino que dejó de ser el inquilino correcto, y nadie se dio cuenta hasta la entrega.
- Un apartamento con un precio puesto por ilusión, vacío durante tres meses. Eso cuesta más que el alquiler extra que ese precio alto buscaba.
Ninguna de estas cosas es dramática. Todas son aburridas, y lo aburrido es justo lo que no se atiende desde cuatro mil kilómetros de distancia.
Evaluar al inquilino es la decisión que más importa
Todo lo que viene después depende de quién firma. Si el apartamento vuelve en buen estado. Si las reparaciones se reportan temprano. Si usted pasa el año pensando en eso.
Revisamos referencias antes de que alguien firme, en nombre del dueño. Es un trabajo aburrido y es lo más valioso que hace por usted quien administra. Un dueño en el exterior no puede hacerlo solo. Usted no puede llamar a un propietario anterior en un país donde no está, en un idioma que quizá no habla, y entender qué significan las pausas.
Cuidado con la rapidez. Un inquilino conseguido en 48 horas y sin referencias revisadas es un riesgo que otra persona está tomando en su nombre.
Qué cubre la administración
Para los dueños con los que trabajamos, el día a día es este:
- Nosotros somos el contacto del inquilino. Nos llaman a nosotros en lugar de a usted. Ahí está la mayor parte del valor.
- Reparaciones y mantenimiento, con gente con la que ya trabajamos: personal de mantenimiento, personal de limpieza y técnicos de electrodomésticos.
- Los servicios, que se mantienen al día.
- La administración del edificio: las reuniones, los avisos, las reglas y el papeleo que genera una torre, esté el dueño en el país o no.
- Cuentas claras, para que lo que entró y lo que salió sea algo que usted ya tiene a la vista.
- Contestamos de domingo a domingo. Los problemas de una casa no esperan a un día de semana.
El cuadro completo está en nuestra página de administración de propiedades.
Un precio honesto le gana a un precio alto
La conversación más común que tenemos con un dueño nuevo es sobre el precio que pide, y casi siempre es una cuenta simple. Un mes vacío le cuesta el mes entero. Recuperar eso con un alquiler más alto toma mucho tiempo, y muchas veces nunca pasa, porque un apartamento que se queda parado se gana fama de quedarse parado.
Le decimos al dueño por cuánto se va a alquilar de verdad su apartamento, incluso cuando es menos de lo que esperaba. Un agente que le acepta su número de una no siempre le está dando la razón al mercado. Para ver cómo está el mercado, vea cuánto cuesta de verdad alquilar en la Ciudad de Panamá, Panamá.
Las fotos importan más de lo que la gente cree
Su apartamento compite con todos los demás apartamentos del mismo edificio, muchas veces casi al mismo precio, en una pantalla, en unos cuatro segundos. Las fotos malas son la forma más barata de perder un mes de alquiler.
Juan Pablo toma las fotos él mismo. No cobramos por eso. Es la razón por la que los apartamentos se mueven.
Qué preguntarle a cualquiera antes de entregar sus llaves
Haga estas preguntas trabaje con nosotros o no. Las respuestas son rápidas y le dicen mucho:
- ¿Qué revisa exactamente de un inquilino antes de que firme?
- ¿A quién llama el inquilino un domingo a las 8 de la noche, y qué pasa después?
- ¿Cómo y cuándo voy a ver lo que entró y lo que se gastó?
- ¿Cómo se maneja el depósito, y el contrato queda registrado?
- ¿Cuánto cobra, y qué queda por fuera?
- ¿Quién toma las fotos, y puedo ver los últimos tres apartamentos que publicó?
Sobre la cuarta: el ministerio de vivienda de Panamá (MIVIOT) dice que los contratos de alquiler tienen que registrarse en su Dirección General de Arrendamientos, y que el depósito lo guarda el ministerio y no el propietario. Lo puede leer en la página del MIVIOT sobre el registro de contratos de alquiler. Somos una agencia de bienes raíces, así que para su caso, y para cualquier cosa sobre impuestos por ingresos de alquiler, pregúntele a un abogado o a un contador panameño.
Sobre la quinta: pregúntenos directamente y se lo decimos claro. No vamos a publicar acá un número que quizá no aplique a su apartamento.
Por qué los dueños en el exterior terminan trabajando con nosotros
Cortez Realty son dos personas. Nely tiene la licencia y Juan Pablo lleva el día a día. Usted va a tratar con uno de los dos siempre. Nely ha administrado propiedades para los mismos dueños durante años, que en este negocio es la credencial que cuenta.
Trabajamos en inglés y en español, y muchos de nuestros clientes son de fuera de Panamá. Si usted está leyendo esto desde otro país, para nosotros ese es el caso normal. Más sobre quiénes somos, incluidas reseñas de clientes de seis países.
Preguntas frecuentes
Sí, y muchos de los dueños con los que trabajamos hacen exactamente eso. Necesita a alguien acá que sea el contacto del inquilino, que maneje las reparaciones y que lidie con el edificio. Sin eso, cada problema pequeño se vuelve su problema, tarde y desde lejos.
Consigue y evalúa al inquilino, es el contacto del inquilino, coordina reparaciones y mantenimiento, mantiene los servicios al día, lidia con la administración del edificio, y reporta lo que entró y lo que salió.
Depende del apartamento y de lo que necesite el dueño. Pregúntenos y le damos una respuesta directa para su propiedad, en lugar de una cifra que quizá no le calce.
Los dueños en el exterior resuelven esto todo el tiempo. Cómo se hace depende de su situación, así que pregúntele a un abogado panameño cómo quiere quedar representado antes de necesitarlo.
Un apartamento que se ve bien y está al precio del mercado se mueve rápido acá. Los buenos se van en días. Uno con precio por encima del mercado puede quedarse meses parado, que es el resultado caro.
Cuéntenos de su apartamento
Mándenos el edificio, el apartamento y cuánto espera sacarle. Le decimos por cuánto se va a alquilar de verdad y qué implicaría administrarlo. En inglés o en español, normalmente el mismo día.
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